不動産売却での心理的瑕疵とは？物件価値への影響や告知義務について解説！

不動産を売却する際に、死亡事故などがあった物件は売れないのではないかと心配される方もいるのではないでしょうか。
このような物件を売りに出す際、購入者にとっての不安要素を隠してしまうとトラブルになり得ます。
この記事では、不動産の心理的瑕疵とはなにか、価値への影響、告知義務について解説します。

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不動産売却における心理的瑕疵とはなにか？

不動産売却における心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、物理的な問題ではなく精神的に住みにくい・住みたくないと感じさせる瑕疵のことです。
いわゆる事故物件や騒音・悪臭など周辺環境に問題のある物件、悪評が広まっている物件が該当します。
このような瑕疵のある物件を売却する際、売主は買主へその旨を告知しなければなりません。
しかも心理的瑕疵の場合、告知義務には時効はなく、たとえば10年以上前のトラブルでも売却する際には告知しなければなりません。
このような瑕疵を隠ぺいして不動産を売却した場合、引き渡し後に買主から損害賠償を請求されることがあるので、注意が必要です。

不動産売却において心理的瑕疵が物件の価値に与える影響

心理的瑕疵は、物件価値に大いに影響をおよぼします。
瑕疵に目をつむって物件を購入する買主はあまりおらず、売却価格を下げないとなかなか売れません。
たとえば自然死や孤独死が発生した物件であれば、相場価格と同額、または1割ほど下げる必要があります。
また殺人事件が起きた物件であれば、相場の半額まで下げないと買主を見つけるのは難しいでしょう。
このように人の死が絡む物件は、売却価格を低く設定せざるを得ないことが多いのですが、立地や条件によってはさほど下げなくても買い手が見つかる場合もあります。
たとえば東京23区内ではマンション需要が高く、過去に人が亡くなった物件でも普通に売れます。
そのため、物件の値下がり率はあまり大きくありません。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とはなにか？

心理的瑕疵の告知義務とは、過去にその物件で起きた死亡事故などの心理的瑕疵について、売主が購入希望者へ伝える義務のことです。
心的瑕疵は、発生してからいつまで告知しなければならないのか、その期間に明確な基準がありません。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、瑕疵の経過年数や近隣の周知具合などにより、義務の有無を決めるとされています。
一般的には、自殺が発生した場合、賃貸物件では3年、売却では6年ほど告知義務が発生すると考えられています。
なお、凶悪殺人事件などが発生した物件の場合、当然ながら告知義務は免れません。

まとめ

心理的瑕疵のある物件は、多くの場合不動産の価値が下がり、売却価格も下げる必要があります。
このような不動産は売却の際、売主が購入希望者へ瑕疵について伝える告知義務があります。
告知を怠ると損害賠償請求される恐れもあるため、注意しましょう。
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